Wprowadzenie
Dynamiczny rozwój sektora logistyki i e-commerce powoduje rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny, szczególnie w regionach o wysokiej dostępności transportowej. Jednym z kluczowych dylematów inwestycyjnych przedsiębiorstw planujących magazyn do wynajęcia lub budowę obiektu logistycznego w rejonie Wrocławia jest wybór pomiędzy modelem Build to Suit (BTS) a Build to Own (BTO).
Artykuł przedstawia obiektywną, analityczną i praktyczną ocenę obu rozwiązań, z perspektywy finansowej, operacyjnej i strategicznej.
Definicje modeli w kontekście rynku magazynowego
Build to Suit (BTS)
Model BTS polega na realizacji obiektu magazynowego zgodnie z indywidualnymi wymaganiami najemcy, przy zachowaniu własności po stronie dewelopera. Rozwiązanie to jest powszechnie stosowane na rynkach, gdzie dostępne są grunty inwestycyjne oraz nowoczesne parki logistyczne, umożliwiające projektowanie obiektów „szytych na miarę”.
W praktyce BTS często stanowi alternatywę dla standardowych magazynów do wynajęcia, oferując większą funkcjonalność przy zachowaniu elastyczności najmu.
Build to Own (BTO)
W modelu BTO inwestor realizuje magazyn na własność, przejmując pełną kontrolę nad projektem, finansowaniem oraz późniejszym użytkowaniem. Rozwiązanie to jest charakterystyczne dla firm, dla których lokalizacja magazynu(np. blisko węzłów A4, A8 czy S8) stanowi element strategiczny długoterminowej przewagi operacyjnej.
Aspekty finansowe i wpływ na strukturę kosztów
BTS – model operacyjny
- brak angażowania kapitału w nieruchomość,
- koszty w formie czynszu operacyjnego,
- łatwiejsze porównanie ofert rynkowych (benchmark czynszów),
- preferowane rozwiązanie dla firm korzystających z wynajmu magazynów w aglomeracjach logistycznych.
BTO – model inwestycyjny
- nieruchomość jako aktywo trwałe,
- długoterminowy zwrot z inwestycji,
- wyższa bariera wejścia,
- mniejsza elastyczność w przypadku zmiany lokalizacji operacji logistycznych.
Elastyczność powierzchni a zmienność popytu
Na rynkach takich jak Dolny Śląsk obserwuje się rosnące zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie magazynowe, które mogą być dostosowywane do sezonowości i zmiennych wolumenów.
Dlatego:
- BTS i magazyny do wynajęcia są częściej wybierane przez operatorów logistycznych i dystrybucyjnych,
- BTO sprawdza się w przypadku stabilnych, wyspecjalizowanych procesów (produkcja, cross-dock dedykowany).
Kryteria wyboru – podejście decyzyjne
BTS lub wynajem magazynu we Wrocławiu będzie optymalny, gdy:
- firma planuje szybki start operacji,
- kluczowa jest elastyczność powierzchni,
- istotne jest ograniczenie CAPEX,
- lokalizacja magazynu może ulec zmianie w perspektywie kilku lat.
BTO jest uzasadnione, gdy:
- magazyn stanowi kluczowy element strategii operacyjnej,
- firma planuje wieloletnie użytkowanie jednej lokalizacji,
- istotne jest budowanie wartości nieruchomości w czasie.
Wnioski końcowe
Wybór pomiędzy BTS a BTO nie powinien być sprowadzany wyłącznie do kosztu metra kwadratowego. W realiach rynkowych, gdzie magazyny do wynajęcia w okolicach Wrocławia oferują coraz wyższy standard techniczny, model BTS stanowi często optymalne połączenie personalizacji i elastyczności.
Świadoma decyzja wymaga analizy lokalizacji, struktury kosztów oraz długoterminowej strategii logistycznej przedsiębiorstwa.
